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四川新物業(yè)管理?xiàng)l例“十問十答”(九)丨 小區(qū)物業(yè)費(fèi),該怎么交、怎么調(diào)?
發(fā)布時(shí)間:2022-05-18    來源:     閱讀次數(shù):16000

小區(qū)物業(yè)費(fèi)

一個(gè)現(xiàn)實(shí)而又敏感的問題

每平方米多少錢?

為何物業(yè)費(fèi)又漲價(jià)了?

物業(yè)服務(wù)水平“穩(wěn)步”下降

跟物業(yè)費(fèi)10年沒漲價(jià)有關(guān)系嗎?

部分業(yè)主拖欠多年物業(yè)費(fèi)不交怎么辦?

一系列的問題

不僅僅關(guān)系到業(yè)主自身利益

物業(yè)公司也很關(guān)注

小區(qū)物業(yè)費(fèi),該怎么交?怎么調(diào)?新版《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《條例》,202251日起施行)起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示,與2012年版本的四川省物業(yè)管理?xiàng)l例相比,新《條例》對(duì)此進(jìn)行了積極回應(yīng),并有一系列相關(guān)調(diào)整。

預(yù)收物業(yè)費(fèi)行不行?

新增“物業(yè)費(fèi)測(cè)算清單”相關(guān)規(guī)定

物業(yè)費(fèi),可以預(yù)收嗎?可以,也不可以。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)預(yù)收,引起的糾紛不少。先從案例說起。

案例:2021513日,綿陽某物業(yè)在藍(lán)澳島、宏杰花園二期等小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間,存在合同到期后拒不退出小區(qū),物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)不予退還等行為,被主管部門通報(bào)。

那么,哪些情況下,可以預(yù)收,哪些情況下,不能預(yù)收?

對(duì)此,《條例》進(jìn)行了明確規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則,由合同雙方當(dāng)事人予以約定。預(yù)收物業(yè)費(fèi)的,不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同,不得約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)?!?/span>

同時(shí),《條例》還明確,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該建立透明機(jī)制。

在《條例》第六十條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同條款的相關(guān)規(guī)定中,這樣明確:“物業(yè)費(fèi)的測(cè)算清單應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件?!?/span>

物業(yè)費(fèi)測(cè)算清單作為合同附件?

對(duì)此,住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家杜若雄解釋說:“物業(yè)費(fèi)怎么組成,消費(fèi)要透明,就像去吃飯,一桌子飯菜,買單付錢的時(shí)候,應(yīng)該知曉各種菜品的價(jià)格。測(cè)算清單作為合同附件,有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)消費(fèi)的知情權(quán)保護(hù),也有利于法院在審判物業(yè)費(fèi)糾紛案件時(shí),做相應(yīng)參考?!?/span>

物業(yè)費(fèi)“交”或“不交”?

這些特定情形要注意

物業(yè)費(fèi)“交“或”不交“,”誰交“?

這個(gè)問題好像有點(diǎn)傻,但在現(xiàn)實(shí)中還真會(huì)遇到——這需要區(qū)分對(duì)待。

案例:2017年,成都高新區(qū)領(lǐng)館國(guó)際城小區(qū)一業(yè)主表示,2016年交房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防水等問題,通過物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商整改。一年時(shí)間過去,整改未完成,但物業(yè)要求從合同規(guī)定的交房時(shí)間開始交納物管費(fèi)用。

新房整改期間,是否要交物業(yè)費(fèi)?

這一點(diǎn),《條例》已經(jīng)明確?!稐l例》第六十二條:“已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè),物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)?!?/span>

“建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的,物業(yè)費(fèi)按照約定承擔(dān);已交付業(yè)主的物業(yè)未達(dá)到該物業(yè)買賣合同約定的交付條件,整改期間的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)?!?/span>

業(yè)委會(huì)成員是否可以不交,或者少交物業(yè)費(fèi)?

對(duì)此,《條例》明確禁止。《條例》第三十八:“業(yè)主委員會(huì)及其成員不得明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)?!?/span>

同時(shí),《條例》還對(duì)采用威脅手段催交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了明確禁止。《條例》第一百條:“采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)的,責(zé)令立即改正,給予警告,并處二萬元以上五萬元以下罰款?!?/span>

那么遇到不交、拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)該怎么辦?

杜若雄表示,支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主基本義務(wù),好比到餐館吃飯,消費(fèi)就應(yīng)該買單,由于物業(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共服務(wù)特性,不支付物業(yè)費(fèi),也損害其他交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益,業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人,督促業(yè)主支付費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人也可根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定提起債權(quán)訴訟,主張自己的權(quán)利,從而催收業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)如何調(diào)整?

哪些情況下可以進(jìn)行調(diào)整

關(guān)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整,是一個(gè)敏感問題,也是一個(gè)容易引發(fā)爭(zhēng)議的矛盾點(diǎn)。

案例:2020612日,網(wǎng)友爆料:成都金牛區(qū)金府新龍花園廣場(chǎng),物業(yè)公司于20193月未作任何公示及征求全體業(yè)主同意的情況下,單方面張貼物業(yè)費(fèi)由201941日起原價(jià)1.6-2.5/平米物業(yè)費(fèi)漲價(jià)至3/平米。

那么,問題來了,哪些情況下,可以調(diào)整物業(yè)費(fèi)?

《條例》一方面明確“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定”,另一方面也明確了三種情形下,“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商”,從而調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

——公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)的;

——業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的;

——與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的政策性費(fèi)用調(diào)整的。

雙方可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格及價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評(píng)估,并公示評(píng)估結(jié)果。

同時(shí),《條例》還明確了調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求——《條例》第十九條:物業(yè)費(fèi)調(diào)整由業(yè)主共同決定。該共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主人數(shù)和面積“雙三分之二”以上參與,參與“雙過半”同意。

10年不漲合理嗎?

《條例》明確“政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”

在一些小區(qū),可以看見這樣的情況:一方面抱怨物業(yè)服務(wù)“穩(wěn)步”下降,一方面小區(qū)物業(yè)費(fèi)十多年沒變過。業(yè)主有抱怨,物業(yè)同樣也有抱怨——“成本增加,服務(wù)要穩(wěn)步上升實(shí)在太難”

這樣的情況,并不少見。

案例:202079日,成都青羊某小區(qū)因物業(yè)費(fèi)調(diào)整產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司要求物業(yè)費(fèi)每平米每月上漲0.55元,但業(yè)委會(huì)不接受漲價(jià)。物業(yè)公司稱,小區(qū)十多年來物業(yè)費(fèi)一直為2/平米/月,從未上漲,“而各項(xiàng)成本費(fèi)用不斷上漲,為了保持園區(qū)服務(wù)品質(zhì)不下降,申請(qǐng)?jiān)诶m(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí),適度調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)”。

十多年物業(yè)費(fèi)不變,這種情況正常嗎?

伍三明表示,這樣的情況并不少見,如果物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整,很難確保物業(yè)服務(wù)水平不變,很多業(yè)主沒有樹立“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的消費(fèi)意識(shí),總是追求“物美價(jià)廉”。

他表示,經(jīng)營(yíng)屬性是企業(yè)根本屬性,如果企業(yè)在物業(yè)費(fèi)上掙不到錢,只能壓縮成本,降低服務(wù),“實(shí)際上又造成惡性循環(huán),服務(wù)品質(zhì)降低,業(yè)主不交費(fèi)”。

原因在哪里?

“其中一個(gè)重要原因在于政府指導(dǎo)價(jià)上,不少的市、縣的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)十年不變,嚴(yán)重滯后,指導(dǎo)價(jià)發(fā)揮不了指導(dǎo)功能,可能成為限制消費(fèi)、影響居住水平,間接引發(fā)物業(yè)矛盾?!?/span>

對(duì)此,《條例》進(jìn)行了調(diào)整和明確?!稐l例》六十三條:“前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市(州)或者縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價(jià)并公布。政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整?!?/span>


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