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物業(yè)公司工程人員設(shè)備設(shè)施檢查明細(xì)
發(fā)布時(shí)間:2021-10-11    來源:     閱讀次數(shù):12644

來源:聚城物業(yè)學(xué)習(xí)課堂

      物業(yè)設(shè)備的巡檢是對物業(yè)中比較重要的、關(guān)鍵的設(shè)備及其機(jī)房按一定的頻次進(jìn)行周期性的巡視和檢查,它是物業(yè)設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一。筆者結(jié)合自身工作實(shí)際,對如何做好物業(yè)設(shè)備的巡檢工作談一點(diǎn)看法。

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一、認(rèn)識誤區(qū)

1、設(shè)備管理主要是做好設(shè)備的日常維修和周期保養(yǎng)工作,巡檢沒必要

持這種想法的人覺得平時(shí)對物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)及安裝工作已經(jīng)夠忙了,只要做好這些工作便可保證設(shè)備的正常運(yùn)行,不會(huì)出什么大偏差,因此感到?jīng)]必要再安排專人去進(jìn)行設(shè)備的巡檢。但事實(shí)并非想象那么簡單,雖然做好設(shè)備維修工作可以減少設(shè)備故障率,但并不能保證設(shè)備不出故障,而且設(shè)備發(fā)生故障往往是隨機(jī)的、難以預(yù)料的。

筆者在工作中就曾遇到過接觸器接線樁頭松動(dòng)引起導(dǎo)線發(fā)熱失火事故;補(bǔ)償電容器漏油事故以及地下車庫因暴雨進(jìn)水而造成的積水事故等例子。試想,如果物業(yè)管理人員每天都能或者定期對設(shè)備機(jī)房及有關(guān)重要關(guān)鍵的設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真巡檢的話,就能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的苗子從而安排搶修或采取應(yīng)急措施予以解決,至少可以防止事故的擴(kuò)大化。


2.委外維保的設(shè)備及機(jī)房不必列入物業(yè)管理部門的巡檢范圍

在物業(yè)管理工作中,電梯等設(shè)備及其機(jī)房一般委托具有保養(yǎng)資質(zhì)的專業(yè)公司承擔(dān),因此一些人就認(rèn)為這不屬于物業(yè)管理部門巡檢的范圍。持這種想法的人忘記了物業(yè)管理部門對委托維保單位的督查職責(zé)。

電梯等設(shè)備是物業(yè)的重要設(shè)備,其機(jī)房當(dāng)然也是重要機(jī)房,因?yàn)閷I(yè)維保單位一般是對這些設(shè)備進(jìn)行周期性保養(yǎng),不可能天天到現(xiàn)場,因此對電梯等委外維保設(shè)備及其機(jī)房的天天巡檢工作自然應(yīng)由物業(yè)管理部門承擔(dān)。在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修,做到防微杜漸,確保電梯等設(shè)備的安全正常運(yùn)行,同時(shí)對維保專業(yè)公司的工作進(jìn)行督查,提出整改意見。

物業(yè)人員現(xiàn)場管理8個(gè)字:走、接、聽、看、講、指、盯、析


二、物業(yè)設(shè)備巡檢的對象、周期和頻次

所謂巡檢,并不是說將大大小小的所有物業(yè)設(shè)備都列入巡檢范圍,巡檢對象主要是針對物業(yè)中比較重要、比較關(guān)鍵的設(shè)備及其機(jī)房。而設(shè)備不同、使用環(huán)境不同、季節(jié)不同,巡檢的周期也有區(qū)別,參見表1。

巡檢必須要有記錄,而巡檢記錄表的設(shè)計(jì)合理與否直接關(guān)聯(lián)到巡檢的效果。有的巡檢記錄表設(shè)計(jì)得極其簡單,整張表單上只有日期、狀況和巡檢人三項(xiàng)欄目,缺少實(shí)質(zhì)性目標(biāo)。這樣巡檢人員在巡檢時(shí),不清楚要巡檢的具體目標(biāo),人到現(xiàn)場后,粗粗一看甚至不看,就在“狀況”欄中打“√”或?qū)懮稀罢!眱勺?。巡檢成了一種形式,效果大打折扣,起不到應(yīng)有的積極作用。

因此,在巡檢表單中應(yīng)該將要巡檢的設(shè)備系統(tǒng)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化后歸納成具體類目設(shè)計(jì)到巡檢表中,巡檢人員到現(xiàn)場后,只要按表上類目進(jìn)行巡檢,正常的在這一欄中打“√”或?qū)憽罢!?;不正常的在這一欄中打“×”或?qū)憽安徽!辈⒃凇皞渥ⅰ睓谥姓f明。這樣,巡檢的覆蓋面就比較全面了,操作性也比較強(qiáng)了。

巡檢中如發(fā)現(xiàn)小問題,由巡檢人員當(dāng)場自己解決;而發(fā)現(xiàn)比較大的問題,在做好防止問題擴(kuò)大化措施的同時(shí)迅速向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,以組織力量解決。設(shè)備工程部主管或領(lǐng)班則定期對巡檢工作進(jìn)行督查。巡檢記錄表一般放在現(xiàn)場,設(shè)備人員到場巡檢后認(rèn)真填寫,電梯及機(jī)房巡檢記錄表,參見表2。

另外,以單純的運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄工作作為巡檢工作,以運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄表作為巡檢記錄表,也是欠缺而不全面的。不過,如果設(shè)備比較單一的話,可以在設(shè)計(jì)表單時(shí)將巡檢表與運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄表合為一表,在巡檢設(shè)備的同時(shí)抄錄好表計(jì)的數(shù)據(jù)。


三、物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容

巡檢的目標(biāo)對象細(xì)化后,還需要了解相關(guān)的具體巡檢內(nèi)容,從而提升巡檢的可操作性,比較客觀地判斷設(shè)備及其機(jī)房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾個(gè)方面:


供配電:機(jī)房是否整潔,“四防一通”是否完好;安全用具是否齊全,是否完好合格,擺放位置是否合適;變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi);是否有異味或者異聲;母排示溫蠟片是否熔化,接頭處是否松動(dòng)變色;電流表、電壓表、功率因素表等表計(jì)是否正常;柜內(nèi)外是否整潔,電器元件是否異常;電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象;導(dǎo)線絕緣層是否有老化現(xiàn)象,接地線是否松動(dòng)或脫落;模擬屏顯示是否正常;正常照明和應(yīng)急照明是否完好;滅火器是否合格。


給排水:泵房環(huán)境整潔度如何;手動(dòng)試備泵是否正常;泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向是否正確;泵運(yùn)行時(shí)盤根處滴水速度是否在正常范圍內(nèi);有無異味、異聲;控制柜內(nèi)外整潔度如何;控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常,柜內(nèi)導(dǎo)線是否老化松動(dòng);管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象;閘門是否處于正常工作狀態(tài),狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致;管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象;止回閥是否完好;水箱(池)檢修出入口是否關(guān)門上鎖,溢水口是否有水溢出,管口防小動(dòng)物網(wǎng)罩是否完好;集水井防護(hù)蓋有無缺損,井內(nèi)是否有垃圾,排水速度是否正常;壓力表是否完好。


空調(diào)系統(tǒng):機(jī)房環(huán)境整潔度如何;觀察電源電壓、電流表是否正常;觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常;觀察冷卻水、冷凍水進(jìn)出水壓力、溫度是否正常;冷卻水泵、冷凍水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪聲;管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象,冷凍保溫層是否有破損;閥門是否處于正常的工作狀態(tài),狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致;冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn),冷卻塔水位是否正常;控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常,接線是否有松動(dòng)脫落;有無異味異聲;滅火器是否合格。


供暖、鍋爐:機(jī)房環(huán)境整潔度,通風(fēng)照明是否良好;觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常;鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內(nèi);水泵、油泵是否正常;連接螺母、螺絲有否松動(dòng);是否有異味異聲;電源控制柜的表計(jì)、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常,溫度設(shè)置的范圍是否正確,接線是否松動(dòng)脫落;滅火器是否合格。


電梯機(jī)房:機(jī)房環(huán)境整潔度,正常照明和應(yīng)急照明是否完好;空調(diào)運(yùn)行是否正常;主機(jī)運(yùn)行是否正常;鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象;潤滑油油位是否在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi);控制柜內(nèi)外整潔度,電氣控制元器件是否正常;滅火器是否合格;轎廂照明通風(fēng)是否正常;轎廂控制按鈕是否完好;轎廂平層是否良好;轎門開啟、關(guān)閉是否正常。


消防控制中心:集中顯示屏顯示操作功能是否正常;打印設(shè)備打印的字跡是否清晰完整,是否符合現(xiàn)狀;蓄電池電壓等是否在正常范圍內(nèi),電池是否有滲液等異常現(xiàn)象;主機(jī)各調(diào)節(jié)按鈕、報(bào)警按鈕的功能是否完好;設(shè)備有無積灰、銹蝕現(xiàn)象;接線是否有松動(dòng)、脫落現(xiàn)象;滅火器是否合格。



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