6月29日，四川省物業(yè)管理工作會(huì)議暨法規(guī)政策培訓(xùn)會(huì)議在瀘州市舉行。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長(zhǎng)樊晟，瀘州市委常委、副市長(zhǎng)戴春愛以及四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處、四川省民政廳基層政權(quán)建設(shè)與社區(qū)治理處相關(guān)負(fù)責(zé)人，與來自全省各市（州）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)及部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表共計(jì)80余人出席會(huì)議。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長(zhǎng)樊晟在致辭中充分肯定了去年全省物業(yè)管理工作取得的成績(jī)，深入分析了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的新形勢(shì)新要求，提出了“物業(yè)+”模式及部署了相關(guān)工作要求。工作會(huì)上，瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)李云春，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、副局長(zhǎng)趙江明，綿陽市住建委黨委副書記、副主任張軍作了代表交流發(fā)言，為全省物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展提供了好的思路和好的做法。在培訓(xùn)會(huì)上，四川省住建廳物業(yè)管理專家伍三明以“物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新規(guī)則與新實(shí)踐”為主題，從“一套體系、兩種秩序、三個(gè)特征、四個(gè)變化、五點(diǎn)注意”五個(gè)方面對(duì)民法典關(guān)于物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行深入具體的解讀，以下是解讀內(nèi)容實(shí)錄：

一、一套體系

民法典從國(guó)家基本法律層面確立的物業(yè)管理基本制度，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了根本準(zhǔn)則，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，開啟了物業(yè)管理法律制度新時(shí)代，構(gòu)筑了一套相對(duì)完善的物業(yè)管理法律制度體系，其中以物權(quán)編業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)、合同編物業(yè)服務(wù)合同、侵權(quán)責(zé)任編建筑物和構(gòu)件的損害責(zé)任為主要制度，在總則、各分編通則以及物權(quán)設(shè)立、相鄰關(guān)系、合同訂立和履行等章節(jié)涉及物業(yè)管理規(guī)定，同時(shí)，以最高人民法院在2021年12月23日發(fā)布新修正的“審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用”和“物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用”法律若干問題的解釋（兩部司法解釋）為配套，從民法典相關(guān)規(guī)定到配套的最高人民法院兩部司法解釋，形成一套物業(yè)管理基本法律和具體案件審理的制度體系，為物業(yè)管理活動(dòng)納入法制化軌道提供根本遵循。其中，具體體現(xiàn)為：

一是第二編物權(quán)編中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(共17條)。主要涉及有專有部分的權(quán)利和義務(wù)，共有部分的權(quán)利和義務(wù)，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬，車位、車庫的歸屬，車位、車庫的首要用途，業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助，業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決，業(yè)主改變住宅用途的限制條件，維修資金的歸屬和處分，共有部分的收益歸屬，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配，建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系，業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任，業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)。

二是第三編合同編中第二十四章物業(yè)服務(wù)合同(共14條)。主要涉及有物業(yè)服務(wù)合同定義，合同內(nèi)容和形式，合同的效力，前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件，物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款，物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)和信息公開義務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)和告知、協(xié)助義務(wù)，業(yè)主合同任意解除權(quán)，物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂，不定期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任，物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)。

三是第七編侵權(quán)責(zé)任編第十章建筑物和構(gòu)件的損害責(zé)任(共6條)。主要涉及有建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷致害責(zé)任，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責(zé)任，堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責(zé)任，在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任，林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等致人損害的侵權(quán)責(zé)任。

四是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛適用法律若干問題的解釋》（2021.12.23） (共19條)。主要涉及有業(yè)主定義（包括法定和認(rèn)定）、專有部分定義和范圍、共有部分定義和范圍、車位（庫）首先滿足業(yè)主需要情形、業(yè)主共同決定的其他重大事項(xiàng)的范圍、專有部分面積和專有部分?jǐn)?shù)量的確定、住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定撤銷權(quán)法律時(shí)效、業(yè)主公布權(quán)和查閱權(quán)、改變共有部分使用用途和利用共有部分開展經(jīng)營(yíng)收益、承租人和借用人等物業(yè)使用人法律適用、建設(shè)單位定義和范圍、物權(quán)歸屬爭(zhēng)議法律適用、解釋適用時(shí)效問題。

五是《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.12.23） (共5條)。主要涉及業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求權(quán)保護(hù)；物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主請(qǐng)求權(quán)保護(hù)；物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)人預(yù)收物業(yè)費(fèi)處理；物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同處理以及解釋適用時(shí)效問題。

二、兩種秩序

民法典建立了業(yè)主共同決定（事項(xiàng)表決）新秩序和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)新秩序，主要表現(xiàn)有：

一是業(yè)主共同決定新秩序。民法典第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員; (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; (六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);  (九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

民法典第二百七十八條規(guī)定，對(duì)參與表決需要法律法規(guī)或者相應(yīng)解釋進(jìn)一步明確；在業(yè)主共同決定事項(xiàng)中民法典明確要求參與表決業(yè)主同意，實(shí)踐中，在民法典施行前有《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定棄權(quán)（不投票、不反饋投票結(jié)果、或者在表決票上明確為棄權(quán)）計(jì)入多數(shù)票（可能棄權(quán)視為同意），這一約定在民法典施行后存在法律風(fēng)險(xiǎn)，不符合民法典明確要求“同意”；實(shí)踐中“雙三分之二”參與催生政府加快建立的業(yè)主電子投票表決系統(tǒng)和明確民事行為（參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議）可以授權(quán)他人代理實(shí)施（除結(jié)婚等特殊情形外）；業(yè)主委員會(huì)選舉和成員更換以及物業(yè)服務(wù)選聘和解聘等決定，在配套的行政法規(guī)、地方性立法實(shí)施后，以及業(yè)主法律法規(guī)意識(shí)增強(qiáng)，基層治理形成的共建共治共享治理格局后，業(yè)主自治主體產(chǎn)生更容易，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化（選聘續(xù)聘）大大加快。

二是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)新秩序。民法典在合同編物業(yè)服務(wù)合同章，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入（物業(yè)管理權(quán)獲得）、物業(yè)服務(wù)合同解除（含前期物業(yè)服務(wù)合同解除和業(yè)主啟動(dòng)合同任意解除權(quán)）、合同續(xù)簽、合同到期后繼續(xù)執(zhí)行的不定期合同、退出移交、后合同義務(wù)等活動(dòng)。具體有：

在進(jìn)入方面，民法典第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。這一條，實(shí)質(zhì)上是確定了物業(yè)服務(wù)人獲得物業(yè)管理權(quán)的確認(rèn)，包括對(duì)前期物業(yè)管理權(quán)獲得確認(rèn)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后依法選聘的確認(rèn)。

在前期物業(yè)合同終止方面。民法典第九百四十條規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這里前期物業(yè)服務(wù)合同終止有兩種情形，一種是前期物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限屆滿終止；另外一種是在合同約定的服務(wù)期限屆滿前，但是業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同也終止，從立法本意看，都直接涉及了前期物業(yè)服務(wù)合同期限問題。

在業(yè)主任意解除合同方面。民法典第九百四十六條規(guī)定業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。這里包括業(yè)主依法法定程序共同決定，應(yīng)當(dāng)遵循民法典第二百七十八條的規(guī)定要求，同時(shí)在合同解除前，對(duì)通知物業(yè)服務(wù)人的時(shí)間實(shí)質(zhì)上是可以約定的，如果沒有約定應(yīng)當(dāng)提前六十日。另外，“除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失”，那還蘊(yùn)藏著不可歸責(zé)于業(yè)主的事由，業(yè)主不承擔(dān)賠償損失，如不可抗力或者物業(yè)服務(wù)人違反合同約定導(dǎo)致合同被解除。在民法典立法中，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人作為專門提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，掌握信息優(yōu)勢(shì)，處于合同的有利地位，在服務(wù)期限屆滿前，應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人之職責(zé)，按照約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因此民法典只規(guī)定了業(yè)主有合同任意解除權(quán)。這一條規(guī)定影響較大，對(duì)于物業(yè)服務(wù)人來說，倒逼物業(yè)服務(wù)人加強(qiáng)管理，提升服務(wù)質(zhì)量，遵守契約規(guī)定，按照契約約定提供服務(wù)；另一方面，對(duì)于簽訂電梯、保潔等分包方合同，需要在合同中明確因業(yè)主啟動(dòng)任意解約權(quán)導(dǎo)致喪失物業(yè)管理權(quán)的，不構(gòu)成對(duì)分包方違約的免責(zé)條款。

在合同續(xù)簽方面。民法典第九百四十七條規(guī)定物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。這一條主要是規(guī)定了同意續(xù)聘，雙方應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘，應(yīng)當(dāng)在約定期限書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，這里強(qiáng)調(diào)書面通知，書面通知是法定要求，另外對(duì)于期限，如果沒有約定為九十日，主要是考慮業(yè)主共同選聘新物業(yè)服務(wù)人需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，九十日完成時(shí)間較為合理。

在不定期合同方面。民法典第九百四十八條規(guī)定物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。這條實(shí)質(zhì)上是對(duì)事實(shí)合同的保護(hù)，以及事實(shí)合同解除做相應(yīng)的規(guī)定，實(shí)踐中，需要注意的是，業(yè)主一方解決不定期合同，不是單個(gè)的業(yè)主，也不應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)僅為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無業(yè)主共同決定授權(quán)，不能行使不定期合同解除權(quán)），應(yīng)當(dāng)遵循民法典第二百七十八條共同決定的規(guī)定。

在退出移交方面。民法典第九百四十九條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。這條注意約定期限和合理期限內(nèi)退出要求，結(jié)合第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一般包括服務(wù)交接等事項(xiàng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同應(yīng)當(dāng)盡量細(xì)化，將服務(wù)交接退出的期限作具體規(guī)定，避免未來交接糾紛。同時(shí)如果沒有約定，合理期限，在法律法規(guī)沒有做明確規(guī)定情況下，需要行政主管部門或者街道社區(qū)等根據(jù)實(shí)踐情況，給予指導(dǎo)。對(duì)原物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給誰，條文明確規(guī)定了三個(gè)主體，業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主、指定的人，這與以往大家理解的原物業(yè)服務(wù)人只與業(yè)主委員會(huì)交接，交給業(yè)主委員會(huì)可以，但是交給業(yè)主委員會(huì)與之簽訂合同的新物業(yè)服務(wù)人不行（過去主要考慮新老物業(yè)交接容易產(chǎn)生群體事件），但是民法典并未強(qiáng)調(diào)只能是原物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)交接，相反直接法定到指定的人，實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)人交接，交接是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)，工作量非常大的工作，業(yè)主委員會(huì)受專業(yè)性等影響，并不能完成此項(xiàng)工作，根據(jù)民事行為可以委托的原則，指定的人（新物業(yè)服務(wù)人或者第三方機(jī)構(gòu)），從民法典規(guī)定來看，是法定支持的。另外，規(guī)定了原物業(yè)服務(wù)人配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況的法定義務(wù)。特別是規(guī)定原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)，而且造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，這是一條非常重的處罰性條款，對(duì)于解決當(dāng)前物業(yè)退出難題，民法典作出懲罰性條款。

在合同后義務(wù)方面。民法典第九百五十條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。這條強(qiáng)調(diào)了原物業(yè)服務(wù)人在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)沒有選聘新物業(yè)服務(wù)人前或者進(jìn)行自管前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自撤出，要求原物業(yè)服務(wù)人站好最后一班崗，但是可以收取費(fèi)用。實(shí)踐中，如果選聘出新的物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主決定自管，原物業(yè)服務(wù)人就不能不退出。

三、三個(gè)特征

從民法典關(guān)于物業(yè)管理規(guī)定來看，具有三個(gè)突出特征，具體有：

一是突出保護(hù)業(yè)主權(quán)利思路。民法典規(guī)定了業(yè)主可以自行管理，可以對(duì)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行更換，可以在合同期限內(nèi)行使任意解除權(quán)；物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；業(yè)主可以對(duì)物業(yè)服務(wù)人違法不退出不支付物業(yè)費(fèi)，可以行使請(qǐng)求公布權(quán)和查閱權(quán)，可以要求行為人（物業(yè)企業(yè)）對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益成本的支出和合理性舉證（舉證責(zé)任倒置）等，充分體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主物權(quán)保護(hù)，彰顯了尊重私權(quán)，是業(yè)主權(quán)利保障的宣言書，具有以強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主權(quán)利的鮮明導(dǎo)向。

二是突出加強(qiáng)基層社會(huì)治理需要。規(guī)定了居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)委會(huì)選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主對(duì)物業(yè)人服務(wù)人執(zhí)行應(yīng)急工作依法配合（物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主法定義務(wù)）；業(yè)主相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求（綠色環(huán)保法律規(guī)定）；物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域違法行為采取合理措施制止，向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理（法定制止、報(bào)告、協(xié)助）等，民法典這些規(guī)定，有利于物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主有序參與社會(huì)治理，為參與社會(huì)治理提供法治保障，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人在社會(huì)治理中更大作用，助推我國(guó)基層社會(huì)治理能力的提升，具有推動(dòng)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系的鮮明導(dǎo)向。

三是突出問題導(dǎo)向。規(guī)定以業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用難、業(yè)主大會(huì)作出決議難、維修資金使用難、業(yè)主知情權(quán)實(shí)現(xiàn)難、老物業(yè)退出難、業(yè)主維權(quán)難等問題為導(dǎo)向，并提出了問題解決路徑，設(shè)置了大量細(xì)化可操作性條款，特別是針對(duì)當(dāng)前政府資源向小區(qū)延伸不夠，規(guī)定強(qiáng)化行政監(jiān)管介入物業(yè)管理民事活動(dòng)，將政府部門行政管理引入民事領(lǐng)域，對(duì)行政管理部門在物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)管提出新要求，這種立管用之法，具有解決實(shí)際問題的鮮明導(dǎo)向。

四、四個(gè)變化

一是新名詞。民法典涉及物業(yè)管理規(guī)定，有一些新名詞出現(xiàn)，如業(yè)主委員會(huì)成員（成員較原委員，更為精準(zhǔn)，成員包括委員和副主任、主任，另外更體現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)是行使共同管理權(quán)，是業(yè)主成員權(quán)體現(xiàn)）；建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（與住宅專項(xiàng)維修資金區(qū)別較大，不僅只聚焦住宅才建立維修資金）；建設(shè)單位（廣義概念，注意建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第十七條，另外與開發(fā)商、開發(fā)單位等區(qū)分）；物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，管理人，在業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)章為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務(wù)合同章為物業(yè)服務(wù)人，在侵權(quán)責(zé)任編損害賠償責(zé)任處為管理人）；支付物業(yè)費(fèi)(從繳納到交納再到民法典支付，體現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)是一種業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，平等的支付費(fèi)用，是一種消費(fèi)服務(wù)行為，繳納和交納繳和納都是體現(xiàn)了行政管理色彩；另外，對(duì)物業(yè)費(fèi)名詞，不再強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)簡(jiǎn)明扼要，而且通俗易懂) ；物業(yè)服務(wù)區(qū)域（建筑區(qū)劃、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)區(qū)域，）；專業(yè)性服務(wù)組織（電梯、消防、綠化等專業(yè)單位統(tǒng)一稱呼，體現(xiàn)專業(yè)性和服務(wù)性要求，有助于引導(dǎo)和培育物業(yè)服務(wù)專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域組織發(fā)展成熟）和其他第三人（社區(qū)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)類主體）、交還、交接和接管等。民法典確立了這類新名詞，從法制統(tǒng)一角度，需要行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章以及規(guī)范性文件保持與上位法統(tǒng)一，各類物業(yè)管理活動(dòng)主體要深刻把握和領(lǐng)會(huì)民法典字詞變化的意義和立法精神。

二是新業(yè)主。民法典確立了業(yè)主議事表決新的規(guī)則，對(duì)業(yè)主組織和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化秩序建立產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響；民法典確立了業(yè)主權(quán)利的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主義務(wù)履行，對(duì)業(yè)主義務(wù)也作了相應(yīng)細(xì)化規(guī)定，如業(yè)主不能放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)，行使權(quán)力時(shí)不得影響建筑物使用安全和損害他人合理權(quán)益。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)支付，采取合同約定原則），業(yè)主裝飾裝修房屋、業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的告知等。新時(shí)期，民法典對(duì)于業(yè)主提出了更高要求，當(dāng)前在物業(yè)管理活動(dòng)中，亟需加強(qiáng)業(yè)主普法教育，培育人人守法、人人用法的法治氛圍。

三是新物業(yè)。民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)人提出了新要求，一方面，業(yè)主表決規(guī)則變化，倒逼物業(yè)服務(wù)人要重視業(yè)主自治，新規(guī)則下甲方話語體系逐步加強(qiáng)，業(yè)主甲方主體地位得到民法典保護(hù)，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)人利用信息優(yōu)勢(shì)地位等開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將受到挑戰(zhàn)；另一方面，民法典確立了物業(yè)管理進(jìn)入、解約、退出等一套完整的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化新秩序，將大大推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化，加快物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程，對(duì)當(dāng)前不完全市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)生重大影響，對(duì)一些依附于建設(shè)單位等獲得物業(yè)管理權(quán)的企業(yè)來說挑戰(zhàn)巨大，相反對(duì)于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化企業(yè)，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)化秩序的確立，對(duì)于純粹依靠資金高額收購的行為產(chǎn)生重大影響，民法典確立的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化，是引導(dǎo)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，而當(dāng)前主要依靠資本收購?fù)緩将@得物業(yè)管理權(quán)，收購的物業(yè)服務(wù)人資方，應(yīng)當(dāng)研判民法典帶來規(guī)則的變化，收購后續(xù)帶來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；另外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)人安全責(zé)任強(qiáng)化，彰顯安全重要性，民法典物業(yè)管理規(guī)定中，要求物業(yè)服務(wù)人采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全（安全），采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為（高空拋物），倒逼物業(yè)服務(wù)人重視安全管理，加強(qiáng)內(nèi)部精細(xì)化管理，提升管理水平；民法典還強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)人公示公開責(zé)任，要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告（公開）；最后，民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)人提出了禁止性行為，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。這些新規(guī)則變化，需要物業(yè)服務(wù)人重新審視市場(chǎng)，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)方面采取應(yīng)對(duì)措施，提升管理能力和服務(wù)水平。

四是新監(jiān)管。發(fā)揮行政監(jiān)管在物業(yè)管理活動(dòng)中作用。規(guī)定地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理等。這些規(guī)定，針對(duì)當(dāng)前不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，需要政府行政管理權(quán)的介入，司法法院裁判是權(quán)利救濟(jì)的最后保障線，不能將司法審判判決作為處理物業(yè)管理糾紛的唯一救濟(jì)手段，司法權(quán)不能前置到矛盾糾紛最前線。發(fā)揮物業(yè)管理行政監(jiān)管力量，在當(dāng)前如何實(shí)現(xiàn)行政部門之間合力，形成齊抓共管，實(shí)現(xiàn)行政綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，從法律、法規(guī)上理順部門之間職責(zé)變得尤為重要，另外如何發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)屬地化監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，將物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)政府部門的“條”和街道社區(qū)屬地的“塊”的結(jié)合，形成條塊合力變得尤為重要，這些對(duì)政府監(jiān)管提出了新要求。

五、五點(diǎn)注意

一是注意建設(shè)單位的相關(guān)規(guī)定。民法典規(guī)定了建設(shè)單位利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)；建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同等。這些規(guī)定要求我們重新審視建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。

二是合理和必要規(guī)定。民法典涉及物業(yè)管理章節(jié)，使用了大量的合理和必要的規(guī)定，如共有部分經(jīng)營(yíng)收入，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理；維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告；業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁；業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查；物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止高空拋物或者墜物發(fā)生。如何厘定什么是合理、什么是必要，需要法規(guī)和規(guī)章，契約等進(jìn)行細(xì)化、明確，避免各主體之間爭(zhēng)議。

三是約定的規(guī)定。民法典作為民法，充分彰顯了遵循當(dāng)事人約定，在物業(yè)管理規(guī)定處，使用了大量約定的表述，如規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。物業(yè)管理活動(dòng)各主體，需要注意約定相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化書面契約約定。

四是法律、法規(guī)規(guī)定。民法典涉及物業(yè)管理?xiàng)l文，對(duì)不少物業(yè)管理事項(xiàng)，采用授權(quán)“他”法規(guī)定處理，如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定；緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主具有法律約束力等，這些依法規(guī)定，需要貫徹落實(shí)民法典立法精神和規(guī)定，行政法規(guī)、地方性法規(guī)進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，配套民法典落實(shí)施行。

五是民法典施行規(guī)定。民法典規(guī)定本法自2021年1月1日起施行，這要求2021年1月1日后，物業(yè)管理活動(dòng)，需要遵循民法典規(guī)定，原物權(quán)法因民法典施行已經(jīng)廢止；當(dāng)前各地依據(jù)原物權(quán)法制定的相關(guān)法規(guī)和政策，與民法典規(guī)定及立法精神沖突，以民法典為準(zhǔn)（民法典是僅次于憲法的國(guó)家基本法律，地方性法規(guī)無論是否修改，與民法典沖突，均以民法典為準(zhǔn)）；《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋，這項(xiàng)規(guī)定，體現(xiàn)了在解釋施行后，如果沒有終審，需要適用解釋規(guī)定。